도서 리뷰: 병의원, 치과, 한의원 개원 상권분석 | 박균우

수도권에 의원이 많은 이유: 건물 매입비용이나 임대료를 제외한다면, 개원 비용이 지방과 수도권이 큰 차이가 없음. 비용은 큰 차이가 없는데 인구가 집중된 수도권이 환자 유치가 쉬움

 

내과(외래전문): 5천세대 이상을 적정 배후세대로 봄

건강검진센터: 1만세대 이상 배후세대 필요

신장내과: 2만세대 이상 중심상권이 유리

타깃 연령분포: 40세 전후 - 본격적으로 성인병이 증가하는 구간

 

소아청소년과: 신도시, 대단지 재건축, 10년이내 입주한 아파트. 평균연령은 30대 중반일수록 초등학생들의 분포가 높음. 초등학교 1개교에 1000명이 넘는 지역이 유리

 

이비인후과

정형외과(기타 마취통증의학과, 재활의학과, 신경외과) - 평균연령 45세 이상, 1만세대 이상 배후가 필요

산부인과: 주거지역보다는 역세권, 노선버스 이동이 활발하거나 여성 직장인이 많은 곳이 유리함

 

1차적 의료상권 - 주거지 중심에 근린생활시설이나 일반 상업지역에 형성

2차적 의료상권 - 시설과 인테리어, 의료 인력이 잘 갖춰진 중심상권에 동종 과목이 개원하면 환자들이 근린생활 시설 상권보다는 중심상권으로 이동할 수 있음

 

***신도시에 개언을 검토할 때는 근린 상권에 개원하더라도 경쟁 관계에 있는 근린 상권뿐만 아니라 인접한 중심상업 지역과 전문병원과 대학병원의 영향권도 염두에 두고 함께 검토해야함

 

4차선 미만이라면, 의료상권으로서는 상권 확장성이 떨어짐

삼성, lg, 롯데 하이마트, 전자랜드 (김치냉장고 전문 위니아딤채/침구류매장) - 대형 양판점 - 주차장을 갖춘 병원급 의료기관이 들어서기 좋은 곳임

 

*버스 정거장도 차이가 있음

-간선, 지선, 마을 버스 노선이 많이 지나는 상권: 지역의 거점형 상권일 가능성 높음

-시외버스, 직행버스 노선이 많은 곳(예:사당역 4번출구): 단순히 이동만 목적인 경우가 많아 병의원 상권은 기대에 못미침

 

*지하철역이더라두 상권의 기능이 없는 곳이 있음: 예) 솔샘역(언덕에 위치함)

*대단지 상가라고 해도 주민들이 단지 내 상가에 대한 충성도가 높지 않을 수 있음

*역마다 유동인구 확인하는 법 - 상권정보시스템에서 '유동인구;살펴보기 (하지만 이동인구가 많은 상권과, 머무는 기간이 긴 상권은 다르므로 주의하기)

미아사거리역: 백화점 2개, 대형마트 1개, 전자 양판점이 있어서 장시간 체류하고 유동인구가 많음

수유역 - 강북구청, 강북경찰서가 있어서 목적형 방문이 많음(행정업무가 끝나면 바로 이동). 장시간 체류 X

 

- 생활 동선이 우수한 지역은 보험 비중이 높은 과목의 개원이 유리

- 소비를 위해 머무는 시간이 많고 유동인구가 많은 지역은 비보험계열의 과목 비중이 높은 과목이 유리함

 

*도시 내 인구의 수평이동이 이루어졌다면, 주민들의 병의원 이용 패턴은 기존의 병의원을 이용할 가능성이 큼. 따라서 선택 상권 행정구역이 인구가 증가했다 하더라도 증가한 만큼 신규환자가 발생되지 않는다.

(특히 단지 내 입주자가 이전 거주지와 멀지 않다면 기존 병의원을 이용할 가능성이 높음/특히 도심재건축 단지의 경우 입주자의 이사거리가 멀지않음. 다만, 신도시나 택지지구는 새롭게 유입되는 인구로 외부상권과도 거리가 멀어서 인근 상가 이용율이 높음)

반면, 도시 인구가 큰 폭으로 증가한 경우(김포, 화성시 동탄신도시)

 

*보험진료가 많은 서민 지역의 특징 
1) 다세대주택, 다가구주택, 단독주택의 비율이 높음

2) 주거 중심지역으로, 1개행정동 인구가 3만명 이상으로 인접해서 3만명 이상 1개 이상 행정동이 있을 것

3) 연령대는 50대가 가장 많고, 다음으로 신규 환자가 증가할 수 있는 40대가 많은 지역

 

정형외과 주요환자군 : 50대 이상

*다세대, 다가구, 단독주택 주거상권 주의점: 유동인구가 급격히 감소하고, 상권 침체로 공실이 증가할 수 있음. 가격이 폭등하면 인구도 감소할 수 있음

 

*단지 세대수: 최소 1500세대 이상 되어야 단지내 상가가 중심상권 역할 을 할 수 있음

*해당 아파트의 평형대를 생각하기

*임대아파트 중에서도 청년주택, 행복주택, 신혼부부주택의 경우 외부 상권에서 소비가 이루어짐. 거주지에서는 잠만 자는 경우가 많음

* 영구임대 아파트는 세대수만 믿고 진입하면 폐업하기 일수임(세대수가 많다고 하더라도 영구임대 아파트 앞 병의원 필요 급여진료 과목도 기피한다고함)

 

활용 사이트: 상권정보시스템 https://sg.sbiz.or.kr/

 

숙박시설이 많은 지역이나 유흥 상권이 발달한 지역은 야간 상권이 활성화된 지역으로 병의원과 맞지 않음

지하철 역세권 영향: 승하차 인원 파악하기

 

*개원 의원급의 경우, 2020년 1월 233일 이후에는 1종 근린 생활시설(의원)로 용도가 정해져야만 개원할 수 있다

*3층 이상에서 1개층 ㅇ전체가 공실이 6개월 이상 지속된 상가는 피하는게 좋음 (상권 경쟁력이 없는 것)

 

보증금: 통상 1년치의 월세의 합계로 결정되지만 정해진 것은 없음.

환산보증금: 보증금+ 월세*100

 

병의원 계약조건(일반적으로) : 5+5년(5년 보장, 5년은 연장 조건), 임대료 인상은 3년 이후 연 5%가 대세임

병의원 임차인 유인책 - 렌트프리 6개월 이상, 인테리어 지원(평당 100만원 전후)

약국 분양가와 임대가는 보통 일반 업종의 약 150%에서 결정한다고함.